Porady dla przedsiębiorców

Co powinna zawierać umowa najmu lokalu użytkowego?

11-06-2019

Czym jest lokal użytkowy?

Lokal użytkowy to budynek lub jego część, niebędąca mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym, ograniczona ścianami i dachem. W zależności od prowadzonej w nim działalności gospodarczej, lokal użytkowy musi spełniać odpowiednie wymagania. Pomiędzy stronami umowy należy jasno ustalić, czym dokładnie jest przedmiot najmu. Pozwoli to określić zakres praw i obowiązków obu stron. Często spotyka się sytuację, że za lokal użytkowy uznawane jest stoisko, piwnica, garaż, a nawet miejsce parkingowe. Zgodnie z orzecznictwem sądowym do stosunku najmu lokalu użytkowego zalicza się nie tylko przestrzenie zamknięte ścianami, ale także powierzchnie użytkowe w budynku domu towarowego. Stosuje się do nich przepisy o najmie lokali użytkowych. Do lokalu przynależeć mogą nieprzylegające do niego pomieszczenia, takie jak: strych czy piwnica, położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal.

Umowa najmu lokalu użytkowego

Umowa najmu lokalu powinna zawierać wszystkie, niezbędne informacje. Strony muszą zostać dokładnie oznaczone. Podaje się dane identyfikacyjne wynajmującego i najemcy. Jeżeli któraś ze stron jest osobą prawną, taka informacja powinna zostać wpisana do umowy. Konieczne jest podanie nazwy firmy, jej adresu i danych rejestrowych, jak: NIP, REGON, KRS. Dokładnie oznacza się przedmiot umowy najmu, jego adres, ilość pomieszczeń, metraż, wyposażenie. Strona wynajmująca składa oświadczenie o prawie do dysponowania lokalem. W dokumencie powinien znaleźć się numer Księgi Wieczystej. Następnie w umowie umieszcza się zobowiązanie wynajmującego do wydania lokalu na czas określony lub nieokreślony – jeżeli jest to czas określony, wpisuje się dokładny termin. Umowa najmu może określać obowiązki wynajmującego jak zapewnienie dostarczenia mediów, ogrzewania itp. Kolejnym elementem jest zobowiązanie najemcy do zapłaty czynszu oraz utrzymania właściwego stanu technicznego lokalu. Wpisuje się wysokość czynszu oraz termin i sposób jego płatności.

Co jeszcze powinno znaleźć się w umowie?

Umowa wynajmu lokalu pod działalność gospodarczą powinna określać, jaki rodzaj działalności będzie prowadzony w danym lokalu. Zazwyczaj wynajmujący wymaga kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu najmu lokalu oraz ewentualnych uszkodzeń. Wpis o tym musi bezwzględnie znaleźć się w umowie. Zgodnie z ustawą, kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, obliczonego według stawki czynszu w dniu zawarcia umowy. W umowie należy zawrzeć informacje o tym, kto odpowiada za naprawy w lokalu, a także, czy wynajmujący wyraża zgodę na odstąpienie przez najemcę lokalu osobom trzecim. Umowa najmu powinna także zawierać okres wypowiedzenia. Jeżeli umowa zawarta jest na czas nieokreślony, a nie ustalono w niej okresu wypowiedzenia, wtedy zgodnie z ustawą, jeżeli czynsz płacony jest co miesiąc, okres wypowiedzenia wynosi 1 miesiąc. Gdy czynsz płacony jest w odstępach dłuższych niż 1 miesiąc, wtedy okres wypowiedzenia to 3 miesiące. W przypadku kiedy czynsz płacony jest w odstępach krótszych niż 1 miesiąc, okres wypowiedzenia wynosi 3 dni. Na końcu umowy umieszcza się informację, że wszelkie kwestie nieuregulowane umową podlegają rozstrzygnięciom zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego. Umowę podpisują obie strony.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu lokalu?

Jeżeli najemca spóźnia się z zapłata czynszu za dwa pełne okresy, wtedy zgodnie z art. 672 k.c. wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Podobnie jest w przypadku wykorzystywania lokalu niezgodnie z umową lub zaniedbaniem obowiązków z niej wynikających – po pisemnym upomnieniu przez wynajmującego, ma on prawo do wezwania do uregulowania czynszu, naprawienia szkody czy zmiany wykorzystania lokalu, pod groźba wypowiedzenia. Jeżeli najemca nie dostosuje się do wezwania w ciągu miesiąca, wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna wynajmu lokalu podpisywana jest w celu zobowiązania jednej ze stron do zawarcia umowy najmu. Powinna zawierać istotne postanowienia przyrzeczonej umowy najmu. W praktyce bardzo często umowa przedwstępna dotyczy najmu, którego przedmiotem jest lokal w nowobudowanych budynkach. Firmy, chcąc zapewnić sobie lokal jeszcze przed oddaniem budynku do użytku przez inwestora, podpisują umowę, lecz stosunek najmu powstanie dopiero od momentu powstania przedmiotu najmu. Umowę przedwstępną podpisuje się także w przypadku, gdy dany lokal zajmowany jest przez innego najemcę, a jego umowa dobiega końca.

Wszelkie kwestie sporne dotyczące umowy lokalu użytkowego regulują przepisy Kodeksu Cywilnego. W odróżnieniu od umowy najmu mieszkania, nie mają tu zastosowania przepisy wynikające z Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Lista wpisów

Szanowny Użytkowniku!

Na naszych stronach korzystamy z plików cookie. Dane te są przez nas zbierane, aby poprawić komunikatywność na stronie a także pozwalają Ci pełniej korzystać z jej możliwości. W ten sposób jesteśmy w stanie dopasować indywidualne treści do Ciebie oraz pozwalają nam zrozumieć w jaki sposób usprawnić funkcjonalność naszych stron, tak by korzystanie z nich było dla Ciebie przyjemniejsze i prostsze. Abyśmy mogli zapewnić Ci te wszystkie funkcjonalności prosimy o akceptację plików cookie, związanych z wydajnością usług, funkcjonalnością strony i treściami reklamowymi. Chcemy Cię zapewnić, że strony nie zbierają w sposób automatyczny żadnych innych informacji, z wyjątkiem tych zawartych w plikach cookies oraz znacznikach pikselowych. Nie zwiększamy zakresu naszych uprawnień. Dbamy o Twoje dane tak by były u nas bezpieczne, a zgodę możesz wycofać w każdej chwili, ustawienia można w dowolnej chwili zmienić. Szczegóły jak to zrobić i jak zarządzać wyrażoną przez Ciebie zgodą uzyskasz w Polityce prywatności.
Należą do nich pliki, umożliwiające korzystanie z usług dostępnych w ramach Serwisu, np. uwierzytelniające pliki cookies wykorzystywane do usług wymagających uwierzytelniania w ramach Serwisu oraz pliki cookies służące do zapewnienia bezpieczeństwa, np. wykorzystywane do wykrywania nadużyć w zakresie uwierzytelniania w ramach Serwisu; (zgoda nie jest wymagana)

Zapisano
Są to pliki umożliwiające "zapamiętanie" wybranych przez Ciebie ustawień i personalizację Twojego interfejsu, np. w zakresie wybranego języka lub regionu, z którego pochodzisz, rozmiaru czcionki, wyglądu strony internetowej itp.;

Zapisano
Te pliki cookie, umożliwiają nam zbieranie informacji o sposobie korzystania ze stron internetowych Serwisu, pomagają nam udoskonalać witrynę. Dzięki tym plikom często mamy możliwość szybszego przetworzenia Twojego żądania oraz możemy zapamiętać Twoje ustawienia Wyłączenie tych plików może spowodować nieprawidłowości w wyświetlaniu treści i spowolnione działanie strony.

Zapisano
Pliki cookie, umożliwiające dostarczanie Ci treści reklamowych bardziej dostosowanych do ich zainteresowań dzięki którym reklamy zarówno na tej stronie jak i poza nią są zgodne z Twoimi preferencjami. Wyłączenie tych plików cookie może spowodować wyświetlanie zawartości stron internetowych Serwisu niedostosowanych do Twoich zainteresowań. Korzystanie z Serwisu może być wówczas mniej zoptymalizowane.

Nie teraz, zdecyduję później Gotowe